指南
多伦多 Multiplex 指南
规则、单元数、改造还是新建、成本、工期和融资。在多伦多建 multiplex 之前需要了解的内容。
最后更新:
什么是 multiplex？
Multiplex 是同一块地上有 2 到 6 个独立单元、体量和普通住宅相近的楼。每个单元都有自己的厨房、卫生间和入户门。Duplex、triplex、fourplex、sixplex 都属于 multiplex。
对业主来说，multiplex 意味着租金收入、给家人更多空间，或者把一块大地的价值释放出来。对城市来说，它在已经有公交、学校和配套的社区里增加了住房。
为什么是多伦多，为什么是现在？
几项政策变化正好同时出现：
- 允许的单元更多了。 全市住宅区普遍允许 fourplex，部分 ward 允许 sixplex。
- 市政费用降低。 很多小型 multiplex 项目已免收开发费。
- 新建出租房税费减免。 符合条件的新建出租项目可能拿回 GST 和安省部分的 HST。
- 出租房融资。 5 个及以上出租单元的楼可能符合 CMHC MLI Select 条件。
每一项都有申请条件。请把它们当作值得深入了解的理由，而不是保证。
能建几个单元？
| 位置 | 最多 | 说明 |
|---|---|---|
| 全市住宅区 | 4 个单元 | 改造或新建 |
| Toronto and East York 各 ward + Ward 23 | 6 个单元 | Sixplex 许可 |
| 大多数地块，另外还可以 | + 后院或巷道单元 | 视地块条件 |
允许建 6 个单元的区域可以先看 sixplex ward 地图。
设计前要查的规定
- 分区：允许的建筑类型、限高、进深、退线和覆盖率
- 建筑规范：防火分隔、隔音、出口、层高
- 文物保护：被列入或指定的文物物业，以及文物保护区
- 树木和溪谷：受保护的树和溪谷保护区
- 管线：供水、排污和电力容量
- 消防通道：后院和巷道单元尤其要注意
改造、加建还是新建？
- 分隔改造保留现有结构，分隔成多个单元。如果房子状况好，通常更快、每个单元成本更低。
- 加建 / 扩建增加楼层或占地。结构没问题但面积不够时适用。
- 拆除新建替换整栋房子。适合结构差的房子，或想做到最多单元数的情况。
每种做法的详细说明见我们的服务页面。
成本和工期
| 阶段 | 常见时长 | 费用 |
|---|---|---|
| 可行性研究 | [x] 周 | [$ 占位] |
| 设计与结构工程 | [x] 个月 | [$ 占位] |
| 许可审批 | [x] 个月 | [$ 占位] |
| 施工 | [x] 个月 | [$ 占位] |
| 不可预见费 | — | [x]% |
融资
- 4 个单元以内： 一般按住宅物业贷款；租金收入怎么计算，请问您的贷款机构。
- 5 个单元及以上： 可以申请商业出租物业贷款，包括 CMHC MLI Select。
- 施工贷款： 按施工进度和检查结果分批放款。
详见多伦多 multiplex 怎么融资：CMHC MLI Select 详解。
- 25 年摊还
- 30 年摊还
按加拿大固定利率惯例计算（半年复利、按月还款）。仅为数学示意，不是利率报价。
来源: 计算方法：加拿大标准房贷月供公式
查看数据表
| 贷款利率 | 25 年摊还 | 30 年摊还 |
|---|---|---|
| 3% | $4,732 | $4,206 |
| 3.5% | $4,993 | $4,476 |
| 4% | $5,260 | $4,755 |
| 4.5% | $5,535 | $5,042 |
| 5% | $5,816 | $5,337 |
| 5.5% | $6,104 | $5,639 |
| 6% | $6,398 | $5,948 |
| 6.5% | $6,698 | $6,264 |
| 7% | $7,004 | $6,586 |
案例测算
出租楼按收入估值，所以 cap rate 是 multiplex 测算里最关键的数字之一：
估值 = NOI ÷ cap rate。cap rate 稍有变化，估值就会变很多。这也是贷款机构和估价师特别看重它的原因。
来源: 计算方法：估值 = NOI ÷ cap rate
查看数据表
| Cap rate | 估值 |
|---|---|
| 3.5% | $2,857,143 |
| 4% | $2,500,000 |
| 4.5% | $2,222,222 |
| 5% | $2,000,000 |
| 5.5% | $1,818,182 |
| 6% | $1,666,667 |
| 6.5% | $1,538,462 |
也可以用回报计算器试试您自己的数字。
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 买价 | [占位] |
| 施工预算 | [占位] |
| 项目总成本 | [占位] |
| 月租金（全部单元） | [占位] |
| 年运营成本 | [占位] |
| 净运营收入（NOI） | [占位] |
| 完工后估值（NOI ÷ cap rate） | [占位] |
| 再融资可拿回的现金 | [占位] |
| 留在项目里的资金 | [占位] |
我们能帮什么
先预约一次免费咨询。我们会查看您的地址，告诉您大概能做什么，以及值不值得做一份完整的可行性研究。
来源
- 多伦多市政府：Multiplex housing TODO: 核实
- 多伦多市政府：Expanding Housing Options in Neighbourhoods TODO: 核实
- 多伦多市政府：开发费常见问题 TODO: 核实
- CMHC：MLI Select TODO: 核实
- 加拿大税务局：GST/HST 新建出租物业退税 TODO: 核实
- 安大略省政府：Building more homes TODO: 核实
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